Quelles sont les charges récupérables ?

Les charges locatives récupérables correspondent aux dépenses occasionnées par l’occupation des lieux par le locataire. Ces charges sont payées par le propriétaire qui demande le remboursement d’une partie des dépenses au locataire. Ainsi, dans le contrat de bail est indiqué le montant du loyer “hors charges” d’une part et le montant des charges locatives d’autre part. Suivant le régime de charges choisi, le propriétaire peut percevoir en moyenne 60 à 80% du montant des charges locatives. Les charges récupérables varient également en fonction de type de régime du logement : en copropriété, monopropriété ou maison individuelle.

La loi encadre strictement la liste des charges pouvant être récupérées par le propriétaire. C'est le décret n°87-713 du 26 août 1987. qui en définit précisément la liste. Ce document est essentiel car il permet d'éviter les abus et assure que seules les charges justifiées sont demandées au locataire.

La liste des charges locatives (c’est à dire récupérables) est définie par un texte de loi. Dans le cas d’un bien en copropriété, les charges récupérables correspondent aux charges de copropriété dont le locataire utilise les parties communes et dont ils profitent des services.

Ainsi par exemple, le locataire se sert de l’ascenseur qui est entretenu et des services jardinier qui entretient les espaces etc. Pour résumer, les charges locatives comprennent :

• Les dépenses d’entretien : le ménage des parties communes, l’entretien des espaces verts…
• Les menus réparations
• Les dépenses liées aux services utilisés par le locataire (eau froide, eau chaude, chauffage collectif…)
• Les services dont profite le locataire tel que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Dans le cas d’une monopropriété, avec un propriétaire unique de l’immeuble qui lui, est collectif et comporte plusieurs logements, la question se pose de savoir comment répartir les charges locatives entre les locataires, car il n'existe pas de syndic comme en copropriété. La législation n'établit pas de directives précises à ce sujet. Les juridictions ont établi que cette répartition doit être équitable et constante, c'est-à-dire qu'une fois que le propriétaire a déterminé une méthode de répartition, il ne doit pas la modifier d'une année à l'autre.

Pour finir, dans le cas d’une maison individuelle, il n’y a pas de partie commune et les charges se limitent donc aux services dont profite le locataire, essentiellement la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Quelles sont les charges non récupérables ?

Vous l’avez compris, toutes les dépenses ne sont pas récupérables par le propriétaire, certains sont à la charges exclusives du propriétaires tels que :

• les travaux réalisés dans la copropriété
• la taxe foncière
• les frais de gestion du syndics
• les frais des gestion du logement
• l’électricité
• Internet

Comment calculer les charges récupérables ?

Évaluer correctement les charges locatives est essentiel : bien que vous puissiez les ajuster annuellement, une hausse excessive peut inciter le locataire à partir. En revanche, si vous les surévaluez, vous serez tenu de lui rendre la différence lors de la répartition proportionnelle.

C’est le syndic de copropriété qui délivre un décompte des charges indiquant le montant des charges de copropriété pour chaque lot. Sur ce décompte vous trouverez l’ensemble des charges de l’immeuble ainsi que les quotes-part individuelle pouvant être facturés aux locataires. Habituellement, les syndics de copropriété mentionnent dans une colonne à droite les “charges récupérables”. Vous n'avez qu'à diviser ce montant par la durée de l'exercice pour obtenir une provision mensuelle. Si ce n’est pas le cas, on estime les charges récupérables représentent entre 70 et 80% des charges de copropriété. Il faudra ajouter à ce montant la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

La gestion des charges locatives est un aspect crucial de la location immobilière. Tant pour le locataire que pour le propriétaire, il est primordial de comprendre leurs spécificités afin d'éviter les malentendus et de garantir une relation locative sereine. En s'appuyant sur le cadre légal en vigueur et en veillant à une communication transparente, propriétaires et locataires peuvent établir une relation de confiance mutuelle.