Les bailleurs sont tenus de respecter les plafonds fixés tous les ans par arrêté préfectoral. Les loyers font l’objet d’un encadrement non seulement lors de la première mise en location mais également lors du renouvellement du bail.Au sein des communes concernées par l’encadrement des loyers, la ville de Paris fait exception depuis le 1er juillet 2019. Elle est dotée d'un dispositif expérimental, reposant sur des loyers de référence définis par arrêté préfectoral. Vous venez d'investir dans l'immobilier et souhaitez mettre votre appartement en location ? Vous ne savez pas quelles sont les règles en vigueur à Paris ? OuiLoc vous explique en quoi consiste l’encadrement des loyers à Paris et quelles sont les modalités et les logements concernés.

Historique de l'encadrement des loyers à Paris

Loi Alur, loi Elan et encadrement des loyers à Paris

La loi ALUR du 24 mars 2014 a mis en place un premier encadrement des loyers, mais cette mesure a été annulée fin 2017 pour faire son grand retour le 1er juillet 2019 grâce à la loi ELAN, adoptée en novembre 2018. Cet encadrement des loyers est donc de nouveau en vigueur dans la capitale depuis le 1er juillet 2019 et s’applique à tous les baux signés à compter de cette date.

Le retour de l’encadrement des loyers à partir de juillet 2019

Cet encadrement des loyers dans la métropole du Grand-Paris a été instauré à titre expérimental pour une durée de cinq ans en raison de la demande de logements qui dépasse largement l’offre. L’objectif de ce système de plafonnement est d’empêcher la fixation de loyers excessifs lors d’une première mise en location d’un bien ou l’augmentation démesurée des loyers lors du renouvellement d’un bail.

Calculer le loyer maximum à Paris

Pour calculer son loyer à Paris, il est indispensable de prendre en compte les caractéristiques du logement telles que le nombre de pièces principales, l’année de construction et le type de location (meublée ou non meublée). Ensuite, en fonction de la durée de la location et de l’adresse du logement, vous aurez un loyer de référence à partir duquel vous pourrez calculer votre loyer.

Loyer de référence

L'encadrement des loyers se base sur trois niveaux de loyer de référence :

• Loyer de référence : le montant moyen observé pour des logements comparables.
• Loyer de référence majoré : supérieur de 20% au loyer de référence.
• Loyer de référence minoré : inférieur de 30% au loyer de référence.

Le montant du loyer de référence est déterminé selon plusieurs critères, tels que le type de logement (appartement ou maison), le type de location (meublée ou non meublée), le nombre de pièces principales, l'époque de construction et la localisation/le quartier. Chaque ville définit des secteurs géographiques où les plafonds sont uniformes.

L'encadrement des loyers concerne uniquement le loyer hors charges. Ainsi, le loyer hors charges doit se situer entre le loyer de référence minoré et le loyer de référence majoré, représentant la limite à ne pas dépasser.

Exemples de calcul de loyer

Le loyer de référence d’un deux pièces non meublé dans le quartier d’Auteuil (16ème arrondissement) est de 24,9 €/m². Vous pouvez utiliser cette plateforme pour calculer votre loyer de référence.

Les zones concernées à Paris

Depuis 2020, Paris est divisée en plusieurs zones géographiques, chacune ayant des loyers de référence spécifiques. Ces zones sont déterminées par l'Observatoire des Loyers de l'Agglomération Parisienne (OLAP). En tant que propriétaire, il est crucial de vérifier le loyer de référence applicable à votre bien pour vous assurer de rester dans les limites légales.

Sanctions en cas de non-respect

Le non-respect de l'encadrement des loyers peut entraîner des sanctions sévères pour les propriétaires. Le locataire peut contester le complément de loyer auprès de la commission départementale de conciliation (CDC) dans les trois mois suivant la signature du bail. Le propriétaire doit alors prouver que ce complément est justifié. Mais la première étape est souvent d'engager un dialogue avec le propriétaire pour discuter des raisons de la contestation et essayer de trouver une solution à l'amiable.

Si un loyer dépasse le plafond légal, le locataire peut saisir la CDC ou le tribunal pour obtenir une réduction de loyer. En cas de non-respect, le propriétaire peut être obligé de rembourser le trop-perçu et de payer une amende administrative pouvant atteindre 5 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale. Ces sanctions visent à garantir le respect de l'encadrement des loyers et à protéger les droits des locataires.

Le complément de loyer

Il est possible pour les propriétaires de demander un complément de loyer au-delà du loyer de référence majoré, à condition que le logement présente des caractéristiques exceptionnelles non prises en compte dans le calcul du loyer de référence. Cela peut inclure une vue imprenable, une terrasse, ou des équipements de haut standing. Toutefois, ce complément doit être justifié de manière précise et détaillée dans le bail.

Depuis le 18 août 2022, le complément de loyer est interdit si le logement a au moins une des caractéristiques suivantes :

• Sanitaires sur le palier
• Signes d'humidité sur certains murs
• DPE: Diagnostic de performance énergétique de classe F ou G
• Fenêtres laissant anormalement passer l'air (hors grille de ventilation)
• Vis-à-vis à moins de 10 m
• Infiltrations ou inondations provenant de l'extérieur
• Problèmes d'évacuation d'eau au cours des 3 derniers mois
• Installation électrique dégradée
• Mauvaise exposition de la pièce principale

Contestation du complément de loyer par le locataire

Les locataires ont le droit de contester un complément de loyer s'ils estiment qu'il n'est pas justifié. Ils peuvent saisir la commission départementale de conciliation, et si le désaccord persiste, porter l'affaire devant le tribunal d'instance. En tant que propriétaire, il est donc impératif de pouvoir justifier le complément de loyer avec des arguments solides et des preuves concrètes.

Propriétaire bailleur et encadrement des loyers à Paris

Que doit contenir le bail de location ?

Pour tous les contrats de location signés depuis le 1er juillet 2019 dans Paris intra-muros où l’encadrement des loyers est applicable, le contrat de location doit impérativement préciser le loyer de référence et le loyer de référence majoré correspondant à la catégorie de logements. Si jamais il existe un complément de loyer, vous devez également le mentionner dans le bail en détaillant son montant et ce qui le justifie (par exemple la présence d’une terrasse, d’un jardin, d’équipements luxueux, etc.)

Quelles sanctions si je ne respecte pas l’encadrement des loyers ?

Si vous ne respectez pas l’encadrement des loyers, vous disposez d’un délai de deux mois pour mettre le bail en conformité et restituer les trop-perçus au locataire. En cas de non respect des délais vous vous exposez à une amende pouvant atteindre 5 000 € si le bailleur est une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.

La diminution du loyer dans le cadre d’un renouvellement de bail

Si le locataire veut faire baisser son loyer dans le cadre d’un renouvellement de bail, il doit faire une proposition au bailleur, au moins cinq mois avant le terme du contrat. Pour cela, il doit faire sa proposition en reprenant intégralement, les dispositions inscrites à l’article 17-2, alinéa I de la loi du 6 juillet 1989, et mentionner le loyer de référence majoré de 20 % en vigueur au moment de la proposition. Si vous n’êtes pas d’accord ou que vous ne répondez pas dans les quatre mois, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation.

L’encadrement des loyers dans le reste de la France

Depuis le 1er mars 2020, l’encadrement des loyers est également en vigueur à Lille. Si vous êtes dans une zone tendue autre que Paris ou Lille, vous restez libre de fixer le loyer lorsque votre logement est loué pour la première fois. En revanche, par la suite, en cas de changement de locataire, vous ne pouvez pas augmenter le loyer pour le nouveau locataire. Dans le contrat de location, vous devez indiquer le montant du loyer du précédent locataire. Il existe cependant des exceptions pouvant vous permettre d'échapper partiellement à l'encadrement, notamment lorsque des travaux d'amélioration ont été réalisés ou lorsque le loyer en vigueur est manifestement sous-évalué.

Conclusion

Pour éviter la flambée des loyers, l’Etat a mis en place un encadrement des loyers à Paris, non seulement lors de la première mise en location mais également lors du renouvellement du bail. L’encadrement des loyers parisiens repose sur des loyers de référence actualisés tous les ans par arrêté préfectoral et dépendra donc de l’adresse du bien mais aussi de ses caractéristiques.

Si vous ne respectez pas l’encadrement des loyers, vous disposez d’un délai de deux mois pour mettre le bail en conformité et restituer les trop-perçus au locataire. En cas de non-conformité, vous vous exposez à une amende. Naviguer dans le domaine complexe de la location immobilière peut être intimidant, surtout en ce qui concerne la fixation du loyer et la conformité avec les réglementations en vigueur. Chez OuiLoc, nous comprenons ces défis et sommes là pour vous aider. En faisant appel à nos services, vous profiterez d'une expertise professionnelle pour une gestion optimale de votre propriété. Nous vous accompagnons tout au long du processus de location, en garantissant que votre bien est loué en conformité avec la législation, tout en maximisant votre rendement locatif. Notre mission est de simplifier la location pour vous, en prenant en charge tous les aspects, de l'évaluation du loyer approprié à la gestion des relations avec les locataires.

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