Qu’est-ce qu’un état des lieux ?

Un état des lieux est un document qui doit être établi lors de la remise des clés à l’entrée dans le logement et au départ du locataire. Cette étape est cruciale car elle protège autant le propriétaire en cas de dégradation causée par le locataire, que le locataire, afin de ne pas être considéré comme responsable des dégradations immobilières.

Ce document atteste de l’état du logement et décrit minutieusement tous les équipements, pièce par pièce, du sol au plafond. Deux états des lieux distincts sont réalisés : un à l’entrée des lieux, lors de la remise des clés et un au départ du locataire, à la fin du contrat de location. Ainsi, ces deux états des lieux seront comparés lors du départ du locataire afin d’attester de l’état des lieux au début et à la fin de la location et de constater s’il y a des dégradations causées par le locataire et si cela doit faire l’objet d’une retenue locative. L’objectif est de limiter le risque de litige, les documents faisant foi. C’est pourquoi il faut y porter une attention particulière.

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précise que l’état des lieux est obligatoire pour les logements loués vides ou meublés comme résidence principale. Par ailleurs, le décret n°2016-382 du 30 mars 2016 indique ce que doit comporter un état des lieux. Pour les locations saisonnières, les résidences secondaires etc… Cette formalité bien que vivement conseillée n’est pas obligatoire !

Qui réalise l’état des lieux ?

L’état des lieux peut être réalisé amiablement, de gré à gré, entre le bailleur et le locataire ou par différents organismes (agence de gestion locative, professionnel, huissier de justice…). Dans le cas d’un état des lieux en direct avec le propriétaire-bailleur, à l’amiable, l’état des lieux ne donne lieu à aucun frais.

Dans le cas où un professionnel est mandaté pour effectuer un état des lieux, la loi « Alur » du 24 mars 2014 prévoit un partage des frais entre le bailleur et le locataire, avec au maximum la moitié à la charge du locataire. Le montant à la charge du locataire est également encadré et plafonné par décret à 3€/m2.

Parfois, lorsque l’état des lieux ne peut être établi amiablement et que le bailleur et le locataire n’arrivent pas à trouver un accord pour la rédaction de l’état des lieux, un huissier de justice peut intervenir, par convocation au moins 7 jours à l’avance par lettre recommandée avec accusé de réception au bailleur et au locataire. Les frais de l’huissier de justice dans ce cadre sont également plafonnés et réglementés en fonction de la surface du logement entre 131,50€ pour les logements de moins de 50m2 à 230€ pour les surfaces de plus de 150m2. La loi autorise le partage des frais entre le bailleur et le locataire.

Quel intérêt pour le propriétaire et le locataire ?

L’état des lieux protège à la fois le bailleur et le locataire. Pour le locataire, l’état des lieux d’entrée permet de constater l’état du logement lors de la prise de possession. Si le logement n’est pas en bon état, le locataire peut alors exiger une remise en état. De plus, si des éléments ont été omis ou nécessitent des précisions, le locataire à la possibilité de demander une modification de l’état des lieux dans un délai de 10 jours suivant la date d’état des lieux entrant.

Du côté du bailleur, l’état des lieux entrant est essentiel pour établir une comparaison lors du départ du locataire. Cela permet de déterminer si des dommages ont été causés par le locataire et si une retenue sur le dépôt de garantie est nécessaire pour les réparations et la remise en état. Toutefois, si le locataire a bien entretenu le logement et le rend dans son état initial, le dépôt de garantie lui sera intégralement restitué. Il est important de noter que les réparations dues à la vétusté incombent au bailleur et ne peuvent être déduites de la caution.

Comment bien réaliser un état des lieux ? Nos 5 conseils !

1. Choisir la méthode et l’outil adapté

Avant de commencer un état des lieux, il est nécessaire de choisir les mêmes supports pour l’état des lieux d’entrée et de sortie, conformément à la loi Alur de 2014. Bien qu’un modèle papier soit utilisable (en voici un exemple), l'intégration de photos, essentielle pour un état des lieux exhaustif, peut s'avérer complexe. Actuellement, de nombreux professionnels optent pour une saisie électronique via tablette, facilitant l'ajout de photos et la remise dématérialisée du document aux parties concernées. Des applications destinées au grand public existent, bien que moins avancées que celles des professionnels.

2. Alouer suffisamment de temps

Un état des lieux ne doit pas être réalisé dans la précipitation. Il est essentiel de prendre le temps afin de noter tous les points et les remarques attestant de l’état du logement. Prendre le temps nécessaire permet de consigner tous les détails et observations sur l'état du logement. La durée varie selon la taille du logement et son type (vide ou meublé). Il est recommandé de prévoir un créneau plus long que nécessaire avec le locataire afin de s’assurer d’avoir le temps de réaliser correctement l’état des lieux. Certains espaces, comme la salle de bains et la cuisine, nécessitent une attention particulière (test des robinets, vérification des siphons, plaques, hotte...).

3. Commencer par les bases

Il est préférable de débuter par les éléments de base : vérifier le bon fonctionnement des clés, l'état de la boîte aux lettres, et noter les numéros de compteurs pour éviter des erreurs lors de l'état des lieux de sortie (eau froide, chaude, gaz, électricité...).

4. Observer attentivement chaque pièce

Un état des lieux doit être effectué pièce par pièce en observant et testant de nombreux éléments :

• Structure : murs, sols, portes, fenêtres, plafonds.
• Électricité : éclairages, interrupteurs, détecteurs de fumée, système de chauffage…
• Plomberie : robinets, chasses d'eau, bondes…
• Mobilier : placards, portes, intérieurs, et en cas de location meublée, literie, linge, électroménager, ustensiles de cuisine…

5. Employer une terminologie précise

Pour chaque élément observé, il est essentiel de spécifier son état afin de déterminer lors de l'état des lieux de sortie si les détériorations sont dues à l'usure naturelle ou à un défaut d'entretien par le locataire. Les 4 états à mentionner sont :

• "Neuf" : éléments inutilisés ou rénovés récemment.
• "Bon état" : éléments sans trace d'usure ou dégradation.
• "État d'usage" : éléments avec petites marques d'usure.
• "Mauvais état" : éléments marqués par des dégradations et l'usure.

Il est important de noter que la vétusté, caractérisée par l'usure normale du logement et de ses équipements, ne relève pas de la responsabilité du locataire. Cette usure naturelle incombe au propriétaire, qui doit remplacer ou rénover les éléments détériorés. Par exemple, une peinture noircie ou avec des traces après 7 ans n'est pas considérée comme une dégradation imputable au locataire.