La garantie loyers impayés : définition

La garantie loyer impayé ou GLI est une couverture optionnelle que les propriétaires peuvent choisir afin de se prémunir des risques existant au cours de la location d’un logement. Ainsi, les revenus locatifs du propriétaire sont sécurisés par la garantie loyer impayé, ce qui est important lorsque le propriétaire à, par exemple, contracter un emprunt.

La GLI ne couvre pas uniquement les loyers non payés. Elle propose aussi différentes modalités d'indemnisation :

• Les loyers impayés : En cas de défaut de paiement du locataire, la garantie intervient pour dédommager le propriétaire, y compris les frais judiciaires éventuels.
• La dégradation locative : elle offre une couverture pour les dégâts causés par le locataire qui excèdent le dépôt de garantie déposé..
• Les litiges : Elle prend en charge les frais judiciaires du propriétaire en cas de litiges avec le locataire.

La GLI représente un coût additionnel. Les cotisations annuelles s'échelonnent généralement entre 2,5% et 5% du loyer annuel. Le montant peut varier selon que vous traitiez directement avec votre assureur ou par l'intermédiaire d'une agence immobilière. En passant par une agence de gestion, vous pouvez réduire le coût de votre garantie loyers impayés. Chez Ouiloc, l’agence locative en ligne, nous offrons, en option, une GLI à un taux compétitif de 2,5%.

Quelles sont les conditions d’éligibilités pour les propriétaires ?

Pour prétendre à la garantie contre les loyers impayés, votre bien immobilier doit satisfaire à certaines conditions pour être éligible.

La GLI n’est valable que pour les locaux à usage d’habitation. Le logement doit être la résidence principale de votre locataire et se trouver en France métropolitaine. Les locations de vacances, les résidences de fonction, les résidences secondaires et les espaces commerciaux ne peuvent pas bénéficier de cette assurance. Assurez-vous aussi que votre propriété respecte toutes les règles de location. Par exemple, pour une location meublée, le bien doit répondre aux critères spécifiques de ce type de location. Le logement doit aussi être conforme et correspond aux critères de dépenses.

De plus, la loi Boutin ne permet pas de souscrire à une assurance GLI si vous demandez également une caution à votre locataire. Hormis dans le cas où le locataire est étudiant, la caution (caution solidaire ou non) et la GLI ne sont pas compatibles. Vous devez donc opter soit pour une garantie physique soit pour une assurance contre les loyers impayés.

Si votre bien remplit toutes les conditions, vous avez la possibilité de prendre une garantie contre les loyers impayés jusqu'à 15 jours après la signature du contrat de location. Pour ce faire, vous devrez présenter à votre assureur divers documents :

• Le contrat de bail signé
• Une attestation d’assurance du logement
• Une pièce d’identité du locataire
• Les justificatifs de solvabilité du locataire
• L’état des lieux d’entrée

Quelles sont les conditions de la garantie loyers impayés pour le locataire ?

Le choix du locataire est crucial pour minimiser les risques. L’assurance évaluera sa solvabilité en se basant sur des critères stricts. Vous devez veiller à les vérifier avant la signature du bail. Si vous faites appel à une agence de gestion locative, elle pourra vous guider dans la sélection des candidats.

Les critères de solvabilité et le seuil de ressources minimum varient en fonction de chaque assureur mais le taux d’effort est généralement 33% maximum, c’est à dire que le prix du loyer ne doit pas dépasser un tiers des revenues des locataires.

En général, le locataire pour être éligible à une garantie loyer impayé doit réunir les conditions suivantes :

• Présenter des revenus d’environ 3 fois supérieurs au montant du loyer et des charges,
• Une situation professionnelle stable : en règle générale par situation professionnelle stable les assureurs entendent CDI hors période d’essai, CDD avec une durée de contrat restant de 8 ou plus ou un travailleur indépendant pouvant justifier de plus de 2 ans d’activité continue.
• Un taux d’effort entre revenus et dépenses d’environ 33%

Voici la liste des document à demander à votre locataire afin d’évaluer l'éligibilité du candidat locataire :

• Pour un salarié en CDI ou un fonctionnaire : les 3 derniers bulletins de salaire, une attestation employeur précisant que le locataire est titulaire d’un CDI et que l’employé n’est pas en période d’essai, le contrat de travail ou de titularisation
• Pour un travailleur indépendant : les 2 derniers avis d’imposition et une copie de la carte professionnel ou de l’avis d’inscription au Répertoire des Métiers ou au Registre du Commerce
• Pour un étudiant : une copie du certificat d’inscription en étude supérieur ou de la carte étudiante ainsi que les documents justifiant les revenus de son garant.
• Pour un dirigeant de société : l’extrait du k-bis de la société, les 3 derniers bulletins de salaires pour les dirigeants salariés et les 2 derniers avis d’imposition et une attestation de revenus établie par l’expert comptable pour l’année en cours pour les dirigeants non-salariés.

Le fonctionnement de la garantie loyer impayé

Comme il s’agit d’une assurance, l’intervention de la GLI ne s'effectue pas de manière autonome : vous devez déclarer le sinistre auprès de votre assureur afin d’initier la procédure.

En cas de défaut de paiement, vous devez au préalable effectuer des relances envers votre locataire, d’abord par un simple rappel puis par un recommandé avec accusé de réception et en enfin adresser un commandement de payer par un huissier. Ce dernier dispose ensuite de 2 mois pour régulariser sa situation.

Si, après ces relances, vous n’avez toujours pas perçu le paiement, vous devez faire une déclaration de sinistre auprès de votre assureur en fournissant les preuves des relances effectuées. A ce stade, l’assureur interviendra, vérifiera la solvabilité du locataire et vous versera le montant du loyer impayé directement afin de préserver vos revenus locatifs. ll se chargera par la suite de recouvrer cette somme auprès du locataire. Le propriétaire est généralement indemnisé sous 3 mois après le premier défaut de paiement, avec un effet rétroactif.

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