Vous vous demandez peut-être quelles villes sont concernées, comment est calculé l'encadrement des loyers, et comment définir le montant d'un loyer ? Ouiloc vous explique tout !

En quoi consiste l'encadrement des loyers ?

L'encadrement des loyers limite les propriétaires dans la fixation du montant de leur loyer en instaurant un plafond à ne pas dépasser. Ce dispositif ne peut concerner que les villes situées dans les zones tendues, où le montant des loyers est élevé et où la demande de logement est forte, ce qui rend l'accès au logement difficile. Actuellement, 1 149 villes réparties dans 28 agglomérations de la métropole sont situées en "Zone tendue". Parmi elles, vous retrouverez des villes telles qu'Ajaccio, Annecy, Bordeaux, Lyon, Marseille, Nice, Paris, Strasbourg, et bien d'autres.

Il est important de noter que l'encadrement des loyers ne s'applique pas systématiquement. Cela dépend de la décision de la municipalité de mettre en place ce dispositif ou non. Dans les villes en zone tendue où le montant du loyer n'est pas plafonné, vous ne pouvez pas augmenter le loyer entre deux locataires, à moins que vous ne puissiez prouver que le loyer est sous-évalué, ce qui peut déclencher une révision du loyer.

Quelles sont les villes concernées par l'encadrement des loyers en 2023 ?

En 2023, l'encadrement des loyers est en vigueur dans les villes suivantes :

D'autres villes devraient appliquer l'encadrement en 2024, car des candidatures à ce dispositif sont actuellement étudiées par le gouvernement pour les villes suivantes :

• Onze communes d'Annemasse Agglo (Ambilly, Annemasse, Bonne, Cranves-Sales, Etrembières, Gaillard, Juvigny, Lucinges, Machilly, Saint-Cergues, Vétraz-Monthoux et Ville-la-Grand)
• Cergy (département du Val-d'Oise)
• Onze communes de l’intercommunalité de Grand-Orly Seine Bièvre (Arcueil, Cachan, Chevilly-Larue, Choisy-le-Roi, Fresnes, Gentilly, Ivry-sur-Seine, Le Kremlin-Bicêtre, Orly, Villejuif et Vitry-sur-Seine)
• Vingt et une communes de Grenoble-Alpes Métropole (Grenoble et son agglomération la plus chère)
• Marseille
• Vingt-quatre communes du Pays basque (Ahetze, Anglet, Arbonne, Arcangues, Ascain, Bassussarry, Bayonne, Biarritz, Bidart, Biriatou, Boucau, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Saint-Jean-de-Luz, Saint-Pierre d’Irube, Urcuit, Urrugne, Ustaritz et Villefranque).

Comment est calculé l'encadrement des loyers ?

L'encadrement des loyers est défini selon trois niveaux de loyer de référence :

• Un loyer de référence
• Un loyer de référence majoré (supérieur à 20% au loyer de référence).
• Un loyer de référence minoré (inférieur à 30% au loyer de référence).

Le montant du loyer de référence est calculé en fonction de plusieurs critères, tels que le type de logement (appartement ou maison, bien que ce critère ne s'applique pas à toutes les villes), le type de location (meublée ou non meublée), le nombre de pièces principales, l'époque de construction et l'adresse/le quartier. Chaque ville délimite des secteurs géographiques où les plafonds sont identiques.

L'encadrement des loyers ne concerne que le loyer hors charges. Ainsi, le montant du loyer hors charges doit se situer dans la fourchette entre le loyer de référence minoré et le loyer de référence majoré, représentant le montant du loyer hors charge à ne pas dépasser.

Qu'est-ce que le complément de loyer ?

Dans certains cas, même si le loyer est plafonné, vous pouvez ajouter un complément de loyer exceptionnel. La loi ne définit pas clairement les caractéristiques justifiant un complément de loyer, ce qui le rend parfois difficile à comprendre. Cependant, la loi réserve le complément de loyer aux logements possédant des éléments exceptionnels tels qu'une terrasse, une vue exceptionnelle sur un monument historique, un équipement luxueux, un garage ou un jardin.

En ce qui concerne le montant global du complément de loyer, comme la loi ne liste pas les caractéristiques justifiant un complément de loyer, elle ne fixe pas non plus son montant. Ainsi vous restez libre de fixer le montant de votre complément de loyer. Cependant, ce montant doit rester raisonnable par rapport au loyer de base et les caractéristiques justifiant le loyer doivent être bien réfléchies ! Vous devez vous demander si votre logement possède un critère démarquant au regard des autres logements de votre ville. Avant de fixer le complément de loyer, assurez-vous que votre bien présente des caractéristiques le justifiant, car des éléments tels qu'un balcon ou une dépendance ne justifient généralement pas un complément de loyer.

De plus, il est interdit d'appliquer un complément de loyer si le logement est en mauvais état, par exemple : sanitaire sur le palier, présence d'humidité, ou un vis-à-vis de moins de 10 mètres. Même si votre logement dispose par exemple d’une vue imprenable sur un monument historique, vous ne pourrez pas y appliquer un complément de loyer si celui-ci est en mauvais état.

Cette interdiction s'applique également aux logements considérés comme des passoires énergétiques.

Enfin, rappelez-vous que le complément de loyer ainsi que toutes les caractéristiques du logement le justifiant doivent impérativement être mentionnés dans les clauses du contrat de location !

Est-ce que le locataire peut contester le complément de loyer ?

Il est important de noter que le complément de loyer peut être contesté par le locataire. Si votre locataire considère le complément de loyer comme abusif, ce dernier dispose d’un délai de 3 mois à la signature du bail pour contester le complément de loyer auprès de la Commission départementale de conciliation (CDC). C’est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié. Si vous parvenez à un accord commun avec le locataire, le montant du loyer sera celui fixé par l’accord de conciliation rédigé par la commission. En cas de désaccord suite à la conciliation, le locataire dispose d’un délai de 3 mois à compter de l’avis de la commission pour saisir le juge.

Quels sont les risques en cas de non-respect de l’encadrement des loyers ?

Pour garantir le respect de ce dispositif, des sanctions existent. Les mairies encouragent également les locataires à rester vigilants face aux abus. Dans le cas d’un montant de loyer abusif, la mairie peut exiger une diminution du loyer et un reversement du trop-perçu au locataire. Si le propriétaire refuse, le maire peut appliquer une amende administrative pouvant atteindre les 5000 à 15000€.